Simulador de financiamento

O simulador de financiamento calcula a parcela, o total de juros e a tabela mês a mês de um financiamento de veículo, de imóvel ou de um empréstimo, nos dois sistemas de amortização usados no Brasil: a tabela Price e o SAC. Você informa o valor, a entrada, a taxa, o prazo e o sistema, e a comparação entre os dois aparece junto do resultado.

Tabela Price: parcela fixa

No sistema Price todas as parcelas têm o mesmo valor. A fórmula é:

parcela = P × i / (1 − (1 + i)^−n)

onde P é o valor financiado, i é a taxa mensal em decimal e n é o número de meses. Para R$ 100.000,00 a 1% ao mês em 12 meses, a parcela é R$ 8.884,88.

Dentro de cada parcela, os juros são o saldo devedor do mês vezes a taxa, e a amortização é o que sobra da parcela depois dos juros. No começo quase tudo é juro; no fim, quase tudo é amortização. No exemplo, o primeiro mês paga R$ 1.000,00 de juros e amortiza R$ 7.884,88.

SAC: amortização constante

No Sistema de Amortização Constante, o que é fixo é a amortização: o valor financiado dividido pelo número de meses. Os juros continuam sendo o saldo vezes a taxa, e como o saldo cai a cada mês, a parcela cai junto.

No mesmo exemplo, a amortização é R$ 8.333,33 por mês. A primeira parcela é R$ 9.333,33 e a última, R$ 8.416,67.

Por que o total de juros é diferente

A taxa é a mesma e o prazo também, mas o SAC amortiza mais no começo, o saldo devedor cai mais rápido e sobra menos saldo rendendo juros para o banco. No exemplo, o SAC cobra R$ 6.500,00 de juros ao todo, e o Price, R$ 6.618,53. Em 360 meses de um imóvel, a diferença chega a mais de cem mil reais. O preço disso é a primeira parcela mais alta.

Taxa ao ano e taxa ao mês

Uma taxa de 12% ao ano não é 1% ao mês. Juros compõem, então a taxa mensal equivalente é a raiz de doze:

i mensal = (1 + i anual)^(1/12) − 1

12% ao ano dão 0,9489% ao mês. O simulador faz essa conversão quando você marca “% ao ano” e mostra a taxa convertida ao lado do resultado.

O que o banco cobra além dos juros: o CET

A parcela real de um contrato é maior que a desta simulação, porque o banco cobra, além dos juros, o IOF, os seguros do contrato e tarifas como a de avaliação do bem, e muitas vezes financia esses valores junto. O campo de custo fixo mensal serve para aproximar, mas o número certo é o Custo Efetivo Total, o CET, uma taxa anual que junta tudo isso.

A Resolução CMN 3.517/2007 obriga bancos e financeiras a informar o CET antes da contratação, para pessoas físicas e pequenas empresas. É esse número, e não a taxa de juros anunciada, que você deve usar para comparar propostas.

O que não entra

O simulador não corrige o saldo por TR ou IPCA, comum no financiamento imobiliário, e não considera parcelas intermediárias nem amortizações extraordinárias. Os valores são calculados em centavos, mês a mês, com a última linha ajustada para o saldo fechar em zero. Nada do que você digita é enviado para servidor.